정부의 부동산 거래 활성화 대책과 영향

 

DTI 등 부동산담보대출 규제의 영향 - 집값 내리고 전세값 올라

 

[긴급진단] 정부의 부동산 거래 활성화 대책과 영향

 

정부가 부동산 경기를 점검하는 비상대책회의를 가지고 부동산 거래활성화 대책에 대한 논의를 본격화되면서 시장의 관심이 집중되고 있다. 어떤 내용이 포함될지 그리고 시장에 미칠 영향을 Q&A 형식으로 알아본다.

 

Q) 어떤 내용이 나올 것으로 예상되나?

현재 다양한 방안들이 논의되고 있는 것 같다. 먼저 입주자 예정자가 집이 안팔려 입주를 못할 경우 종전 주택에 대해 DTI(총부채상환비율)를 추가 완화될 것으로 보인다. 집이 안 빠져 이사를 못 가는 세입자에게 전세보증금을 대출해주고 다주택자 양도소득세 중과세 면제조치 기한이 연말에 끝나는 데 기간을 연장하는 것도 예상된다.

국회 심의 과정에서 번번이 좌절된 분양가 상한제를 손질 방안이 나올 수 있다. 또 미분양아파트 양도세 감면혜택을 지방에서 수도권 적용으로 확대되는 것이나 보금자리 주택 공급을 속도 조절하는 방안도 생각해 볼 수 있다.

하지만 정책이 부동산 시장에 영향은 미미할 수 있다. 가장 강력한 대책은 DTI규제완화인데 금융당국에서 난처한 입장을 피력하고 있기 때문이다. 그래서 시장 분위기를 돌려놓을 만한 대책이 아니라는 것이고 이사를 못 가 불편함을 느끼는 사람에게 편의를 봐주는 정도 대책이 나올 수 있겠다는 것을 시사한다고 할 수 있다. 

 

Q) 정부가 추가적인 거래 활성화 대책을 검토할 정도로 현재 시장 상황이 심각한가?

5월 아파트 실거래가 신고자료에 따르면 서울은 9028건으로 최근 4년(2006~2009년) 같은 달의 거래량(2만2339건)과 비교해 66.7%가 줄었다. 수도권 전체 거래량 역시 59.6%, 강남 3개구는 61% 줄었다. 지금 같은 급속한 거래 감소현상은 실수요자들의 정상적인 거래까지 막혀 있다는 것을 의미한다.

실거래가 신고자료는 시장참여자들의 심리를 그대로 반영해 보여준다는 점에서 가격보다 시장 상황을 들여다보는 데 훨씬 중요한 지표로 인식(리트머스 시험지 역할)되고 있는데, 최근 아파트 거래량이 급감하고 있는 것은 주택시장에서 수요자들의 심리가 꽁꽁 얼어붙어 있다는 것을 단적으로 보여주는 증거라고 할 수 있다.
 
Q) 정부의 추가적인 부동산 활성화 대책 마련 움직임에 대해 일각에서는 부동산 거래가 이제 하향 안정세를 보이고 있는데 인위적으로 부양책을 쓸 필요가 있느냐는 비판도 있는데

결국 시각의 차이라고 봐야 한다. 사실상 지금 거래가 안 되는 것은 과도한 대세상승이후의 후유증이라고 봐야 할 것이다. 지금은 전반적으로 최근 10년간 집값이 가파르게, 그것도 소득에 비해 너무 많이 올랐기 때문에 거래가 되지 않고 있기 때문이다.

집주인, 즉 공급자들은 공급을 계속하고 있고 시장에 싼 매물들이 나오고 있지만 거래가 안되고 있다. 반대로 매수자들이 움직이지 않고 있다. 지금 거래가 되지 않고 있는 것은 바로 매수자들이 집값이 너무 비싸다고 생각하는 인식의 차이 때문이다.

결국은 소비자들이 집값이 싸다고 생각할 때까지 조정을 받을 수 밖에 없을 것이다. 지금은 과도하게 올랐던 일부 지역 주택가격의 거품이 해소되는 과정으로 봐야 할 것 같다. 그리고 시장의 정상적인 조정과정으로 봐야 하지 않을까 생각한다.

 

Q) 부동산 경기를 부양을 주장하는 쪽에서는 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV) 규제가 결과적으로 부동산 거래를 침체시킨 주요원인이라고 지적하고 있는데 이런 금융규제책이 어느 정도 영향이 있나?

DTI제도 같은 금융통제는 주택 가수요의 시장 진입을 원천 봉쇄하는 효력이 있다. 양도세 중과는 나중에 매도할 때 세금을 더 내면 되지만 DTI는 아예 소득이라는 자격이 안되면 들어오지 못하도록 하는 효과를 낸다.

그런데 DTI 효과가 컸던 것은 우리나라에 자영업자 비중이 많은 것도 한 요인인 것 같다. 2008년 말 현재 우리나라 취업자 대비 자영업자 비중은 31.3%로 경제협력개발기구(OECD) 평균 15.8%의 2배에 육박한다. DTI 도입으로 소득 증빙이 되지 않으면 집을 사고 싶어도 살 수 없도록 한 것이다. 자영업자들은 소득증빙이 어렵다. 설사 큰 집을 사려고 소득증빙을 하려면 세원이 노출되는 문제가 있어 꺼리는 경향이 있다.

 

Q) 정부는 일단 DTI 규제 완화에 대해서는 부정적인 입장을 확실히 했는데요, DTI, 총부채 상환비율이나 LTV, 주택담보 인정비율을 완화시켜 주면 가계부채가 다시 늘어나는 등 다른 부작용에 대해서 우려가 되는데 어떻게 생각하나?

버블을 키우는 빚잔치가 될 수 있다. 가계부채가 740조원이 되고 이 중 절반이 주택담보대출이고 지금 과도한 가계부채가 우리경제 불안의 뇌관이 뇌고 있는 상황에서 섣불리 대출규제완화는 바로 부메랑으로 다가올 수 있다.

부동산 시장 활성화도 좋지만 경제나 은행들의 건전성도 중요하다는 것으로 해석할 수 있다.
DTI 규제를 풀면 결과적으로 단기적으로 반짝 온기가 돌 지 모르겠지만 대증요법에 불과하고 결과적으로 버블을 더 키우는 오류가 있다. 그래서 다른 것을 다 완화하더라도 DTI 만큼은 최후의 보루로 나둬야 되지 않느냐는 의견이 많다.

 

Q) 부동산 거래와 함께 건설업 침체도 갈수록 심화되고 있는데요. 이를 활성화시키기 위해 분양가 상한제 폐지 등도 거론되고 있는데?

2002년 만해도 주택 인허가 기준으로 민간부문 공급물량은 전체 공급물량(66만6500가구)의 81.4%에 달한다. 전체 주택공급 10가구 중 8가구 이상이 민간에서 담당을 한 셈이다. 하지만 민간주택부문의 비중은 점차 비율이 줄어들어 2009년에는 55.9%(21만3500가구)로 뚝 떨어졌다.

가격 통제는 장기적으로 공급 위축을 초래한다. 공급이 뒤따르지 못하면 가격 안정책도 지속성을 담보할 수 없다. 장기적으로 시세는 수급에 수렴하기 때문이다.

분양가 상한제는 공급자가 일정한 금액 이상을 받지 못하도록 통제하는 최고 가격제에 해당된다. 규제를 가하면 기업들도 본능적으로 리스크를 최소화하려는 행동이 나타난다. 분양가 상한제는 상승기에는 분양가를 억제하는 효과가 있지만 침체기에는 주택사업을 위축시키는 측면이 있다.

일정한 범위로 묶인 분양가로는 채산성 확보가 힘들기 때문다. 정부가 주택 건설업체에게 분양을 할 때 일정한 가격 이하로 가격을 받도록 강제한다면 사업 리스크를 건설회사가 혼자 떠안는 꼴이다. 리스크를 분산할 수 없다면 주택공급자 입장에서는 신규 투자를 꺼릴 것이고 거기다 보금자리주택의 가격 경쟁력에 밀리면서 민간주택업체들은 설 자리를 잃고 있고 있다.

재고시장에서의 잣대와 전체 공급을 늘리는 말하자면 스톡을 늘리는 쪽의 잣대가 좀 달라야 할 것으로 보인다. 또 분양가 상한제는 강남 재건축 수익과 관련이 돼 있습니다. 그래서 상징적으로라도 남겨둬야 한다면 강남을 빼고 풀어서 공급에 물꼬를 터줘야 할 것으로 예상된다.

 

Q) 하반기에도 집값 하락이 계속 이어질지, 반등 시점은 언제가 될지 전망

특별한 시장 모멘텀이 없기 때문에 하락세는 좀 더 진행될 것으로 예상된다. 계절적으로 비수기인 3ㆍ4분기가 지나고 가을 이사시즌이나 돼야 거래가 조금씩 회복되기를 기대해볼 수 있을 것이다. 지난해 규제완화 기대감에 과속 상승했던 강남 재건축 같은 곳은 추가하락 여지가 크다.

일부 급락지역, 용인이나 분당,고양 일대에는 고점대비 30~40% 하락한 지역은 바닥 다지기 모습이 나타날 것이다. 반등의 모습은 연말 이후 내다볼 수 있지만 기술적 반등일 가능성이 크고 진정한 회복을 위해서는 적어도 1-2년 정도는 기다려야 할 것으로 보인다.

집값이 최근에 너무 많이 올라 많은 소비자들이 가격대가 부담스럽게 느끼고 있다. 시장의 바닥은 어느 정도 빨리 가격 메리트가 부각될 정도로 떨어지느냐에 달려있다고 할 수 있다.

 

Q) 살던 집이 팔리지 않아서 고민중인 실수요자들이나 집을 사려고 기회를 보고 있는 실수요자들에게 가이드라인은?

살던 집이 팔리지 않는 경우 현재로서는 뾰족한 방법이 없다. 한 두 곳보다는 여러 중개업소에 매물을 내놓고 홍보활동을 열심히 하는 깃이 필요하다.

집을 사려는 분들은 굳이 서두를 필요가 없다. 지금은 대세 상승장이 아니기 때문에 뒤쫓아갈 필요가 없는 것이다. 그래도 꼭 집이 필요하다고 생각하시는 분들이라면 고점 대비 30%이상 급락한 아파트를 선별적으로 고르는 게 좋을 듯 하다.

- 스피드뱅크 박원갑 소장(www.speedbank.co.kr) 글에서